Hampir 80% rumah tangga tinggal di unit perumahan umum, yang dibangun dan dijual dengan harga bersubsidi oleh negara.
Harga flat bekas telah melonjak dalam beberapa tahun terakhir — dalam beberapa kasus mencapai lebih dari S$1 juta (US$764.000) — didorong oleh penundaan konstruksi rumah baru akibat pandemi dan tingginya permintaan flat di lingkungan populer.
Tahun lalu, harga flat umum yang dijual kembali naik 4,9%, dan telah naik lebih dari 4% pada paruh pertama tahun 2024, menurut data pemerintah.
Rasio Pinjaman terhadap Nilai
Berdasarkan langkah-langkah baru tersebut, batasan rasio pinjaman terhadap nilai atau loan to value (LTV) ratio, yang menentukan jumlah maksimum yang dapat dipinjam seseorang dari HDB, akan diturunkan menjadi 75% dari harga atau nilai properti dari 80%.
Batas pinjaman dari bank komersial akan tetap sebesar 75%. Perubahan tersebut berlaku mulai 20 Agustus dan akan berlaku untuk transaksi di pasar sekunder serta unit baru yang dikenal sebagai flat Build-To-Order mulai Oktober.
"Mengingat permintaan yang berkelanjutan, kuat, dan luas untuk flat HDB yang dijual kembali, langkah-langkah ini akan membantu mendinginkan pasar dan mendorong pinjaman yang bijaksana," menurut pernyataan tersebut.
Pemerintah Singapura juga akan meningkatkan hibah perumahan hingga S$40.000 untuk meningkatkan keterjangkauan bagi pembeli rumah pertama kali berpenghasilan rendah hingga menengah.
Apa Kata Bloomberg Intelligence?
Pengurangan batas pinjaman terhadap nilai menjadi 75% dari 80% pada pembiayaan rumah publik dari otoritas perumahan publik Singapura dapat memperlambat pertumbuhan harga di segmen tersebut dan sedikit memoderasi keuntungan rumah pribadi. Ini karena hal itu dapat merugikan keterjangkauan bagi pemilik perumahan publik yang ingin meningkatkan ke perumahan pribadi karena pertumbuhan harga jual kembali flat mereka melambat."
- Ken Foong, analis
Pemerintah kemungkinan bertindak karena melihat harga outlier di pasar perumahan publik bekas, kata Alan Cheong, direktur eksekutif penelitian untuk Singapura di Savills Plc.
Namun, dampaknya terbatas terutama karena pembeli flat mahal kemungkinan besar adalah tipe berpenghasilan tinggi yang kurang sensitif terhadap batasan pinjaman, katanya. Pasar akan "terus mencetak rekor," katanya.
Pembatasan tersebut menandai ketiga kalinya dalam waktu kurang dari tiga tahun otoritas memperketat aturan untuk pinjaman perumahan HDB.
Hipotek semacam itu yang ditawarkan oleh otoritas perumahan umum memiliki suku bunga yang lebih rendah daripada bank. Batas pinjaman terhadap nilai diturunkan dari 90% pada akhir tahun 2021, dan dikurangi lagi pada 2022.
Pemerintah Singapura juga berupaya meredakan ketidakpuasan pemilih tentang masalah tersebut dengan meningkatkan pasokan, dengan janji untuk meluncurkan 100.000 flat perumahan umum dari tahun 2021 hingga 2025.
Dalam pidato kebijakan utama pertamanya sejak mengambil alih jabatan perdana menteri pada bulan Mei, Wong mengatakan pada hari Minggu bahwa otoritas berada di jalur yang tepat untuk memenuhi tujuan tersebut.
Tahun lalu, pendahulunya Lee Hsien Loong juga mengumumkan langkah-langkah termasuk klasifikasi baru untuk memastikan unit yang dibangun di lokasi utama menghadapi pembatasan yang lebih besar sebelum dijual, untuk mengurangi spekulasi.
Namun, langkah-langkah tersebut sejauh ini gagal menjinakkan pasar secara signifikan. Indeks harga perumahan umum bekas telah meningkat selama 17 kuartal berturut-turut, sementara jumlah transaksi pada atau di atas S$1 juta berlipat ganda hingga mencapai rekor 419 pada semester pertama.
Wong mengakui pada hari Minggu bahwa transaksi semacam itu telah menjadi “perhatian besar bagi pembeli rumah.”
Pembatasan properti baru tersebut muncul saat Wong bersiap untuk memimpin partainya ke pemilihan berikutnya, yang harus diadakan paling lambat November 2025.
Pemungutan suara tersebut akan menjadi yang pertama sejak PAP mengalami penampilan parlementer terburuknya pada 2020 — meskipun memenangkan 89% kursi — sebagian karena kekhawatiran tentang ekonomi dan kelompok pemuda yang lebih terbuka terhadap peran yang lebih besar bagi oposisi dalam pemerintahan.
Wong juga berjanji pada Minggu untuk menjaga keterjangkauan perumahan, termasuk menaikkan hibah perumahan umum untuk pasangan berpenghasilan rendah, dan mengatakan pemerintahnya akan melihat apa lagi yang dapat dilakukan untuk meredakan kekhawatiran perumahan di kalangan para lajang.
Pada April 2023, pemerintah berupaya meredakan lonjakan rumah pribadi. Pemerintah menerapkan langkah-langkah pendinginan tambahan termasuk menggandakan bea materai untuk sebagian besar pembeli asing menjadi 60% dan menaikkan pungutan untuk pembeli rumah kedua.
Otoritas Moneter Singapura bulan lalu meremehkan perlunya langkah-langkah pendinginan lebih lanjut di pasar properti pribadi karena tidak ada tanda-tanda eksposur berlebihan terhadap real estat di sektor perbankan. "Kami tidak melihat perlunya bergerak saat ini," kata kepala bank sentral Chia Der Jiun saat itu.
(bbn)
