Arus modal keluar meningkatkan tekanan pada manajer investasi institusional karena suku bunga yang lebih tinggi menghantam pasar real estat komersial. Pada saat yang sama, manajer investasi seperti Blackstone Inc melihat investor ritel juga menarik uangnya di tengah pasar yang volatil.
Karena hal tersebut, Blackstone Real Estate Income Trust membatasi jumlah uang yang dapat ditarik investor selama Desember. Lain hal dengan dana ODCE yang tidak menetapkan batas penarikan.
Melansir data indeks dari Green Street, melonjaknya biaya pinjaman mengindikasikan harga properti komersial turun 13% pada tahun lalu.
Namun, pergerakan dana ODCE cenderung bergerak lebih lambat, karena hanya ada sedikit penjual yang mau dan/atau terpaksa untuk mengalami kerugian. Itu sebabnya indeks ODCE mencatat kenaikan 7,5% pada 2022, menurut data awal yang dirilis pada Jumat, (13/1/2023) oleh National Council of Real Estate Investment Fiduciaries.
"Hitunglah," tutur Cathy Marcus, COO global dan kepala ekuitas AS di Prudential PGIM Real Estat, yang mengelola dana investasi properti global, termasuk dana ODCE. "Ini bukan kalkulus. Kita akan mengalami penurunan nilai, tetapi tidak akan mengejutkan seperti gempa bumi."
Aliran modal keluar adalah gejala awal permasalahan yang akan datang bagi real estat komersial.
Pencairan dana yang berlebih dapat mendorong banyak dana inti untuk mencoba menjual aset mereka, seperti aset industri dan sejenisnya, yang mengisyaratkan kesulitan bagi sektor yang paling relatif kuat dari real estat komersial, tulis Murray dalam catatan Desember.
Bagi investor institusional, antrian dana keluar adalah respons terhadap yang terjadi saat ini. Manajer investasi tentu memiliki target penempatan dana yang ingin mereka investasikan dalam saham, obligasi, real estat, dan aset lainnya. Saat terjadi koreksi pada tahun lalu, saham dan obligasi jumlahnya akan mengecil sementara real estat lebih baik, yang berarti seringkali merupakan bagian yang lebih besar dari portofolio mereka.
Sekitar 32% investor institusional dengan total aset US$ 11 triliun (setara dengan sekitar Rp 166 kuadriliun) menganggap portofolio mereka terlalu berlebihan penempatannya terhadap real estat pada 2022, menurut survei oleh Hodes Weill and Associates and Cornell University’s Baker Program in Real Estat.
Proses Penjualan Aset yang Besar
Kebanyakan investor sedang mengurangi eksposur terhadap dana ODCE. Terlebih lagi mungkin ada antrian keluar yang digelembungkan oleh investor yang berasumsi bahwa mereka hanya akan menerima sebagian kecil dari permintaan, sehingga mereka meminta lebih dari yang diharapkan, menurut Garrett Zdolshek, kepala eksekutif IDR Investments.
Antrian aliran modal keluar bisa saja cepat berbalik menjadi antrian tunggu bagi investor yang ingin kembali masuk, seperti yang terjadi pada 2020 dan lebih dramatis lagi setelah krisis keuangan global 2008 ketika saham pulih dan nilai investasi kembali bertumbuh.
"Kami melihat antrian pencairan mencapai 15% pada 2009 dan berbalik menjadi antrian masuk sebesar 14% pada akhir 2010," tutur Garrett Zdolshek.
Karena adanya keterlambatan dalam mengevaluasi kembali nilai aset, dana ODCE masih unggul dibandingkan pasar saham secara umum. Dana PGIM Prisa memiliki total return 19% dalam 12 bulan hingga September, saat Indeks S&P 500 mengalami koreksi 15%, dilansir dari data laporan Callan.
Lanjutnya, pada masa yang sama terdapat return 21% untuk Morgan Stanley Prime Property Fund, 19% untuk Invesco Core Real Estate USA, 18% untuk JPMorgan Strategic Property Fund, dan hampir 17% untuk UBS Trumbull Fund.
Dana UBS, di mana antrian jual mulai ada sebelum pandemi, dengan nilai sebesar US$ 1,85 miliar (setara dengan sekitar Rp 28 miliar) pada tahun lalu sampai Oktober, dilansir dari data Callan.
Juru bicara PGIM, Morgan Stanley, JPMorgan, Invesco dan UBS tidak mau memberikan komentar tentang kinerja dana atau jumlah tarikan dana mereka.
Berdasarkan data historis, dana ODCE memiliki keunggulan yaitu return mereka tidak terlalu volatil dibandingkan REITs. Tetapi reaksi yang lebih lambat dalam mengevaluasi aset sekarang mungkin membuat mereka rentan terhadap perdagangan arbitrase saat REITs terpantau memiliki potensi kenaikan yang lebih besar.
"Kami mengambil keuntungan dari arbitrase antara di pasar publik dan swasta yang membutuhkan likuiditas," tulis analis riset Morgan Stanley, oleh Tony Charles dalam catatan Desember.
(fad)
