Dalam perbandingannya, Hong Kong dilanda penurunan di sektor properti yang berkepanjangan, terutama untuk kantor, akibat pembatasan pandemi selama bertahun-tahun, kesulitan ekonomi China, dan meningkatnya ketegangan geopolitik.
Aktivitas investasi real estate juga dapat digunakan sebagai tolok ukur prospek bisnis, kata Benjamin Chow, Kepala Penelitian Aset Asia MSCI.
"Pada tahun 2023, kami mulai melihat lebih banyak aset Hong Kong diperdagangkan dengan kerugian dibandingkan apa yang mereka peroleh sebelumnya," kata Chow. "Sebaliknya, sebagian besar aset Singapura yang diperdagangkan terus menunjukkan pertumbuhan modal yang kuat terhadap harga akuisisinya."
Dalam salah satu transaksi terbesar Hong Kong tahun ini, penerima menjual Goldin Financial Global Center kepada PAG dan Mapletree Investments Pte dalam penjualan yang bermasalah. Transaksi senilai 5,6 miliar dolar Hong Kong atau setara Rp11 triliun tersebut "dengan diskon yang signifikan terhadap biaya penggantian," kata PAG dan Mapletree dalam sebuah pernyataan pada bulan Januari.
Menurut analis Citigroup Inc, di Singapura, divestasi Frasers Centrepoint Trust dari Changi City Point menghasilkan premi sebesar 11% dari harga akuisisi dan imbal hasil keluar sebesar 4,3% berdasarkan pendapatan bersih properti.
Dalam hal volume investasi, Singapura telah mencatatkan US$7,53 miliar sepanjang tahun ini. Sementara total volume investasi di Hong Kong adalah US$5,27 miliar.
Jumlah transaksi yang lebih besar tetapi volume transaksi yang lebih kecil menunjukkan bahwa pembeli Hong Kong biasanya adalah pengguna sendiri dibandingkan dengan pembeli Singapura, kata Kepala Riset Asia-Pasifik CBRE, Henry Chin. Sebagai contoh, Komisi Sekuritas dan Berjangka bulan lalu setuju untuk membeli 12 lantai dari sebuah menara perkantoran senilai $5,4 miliar dolar Hong Kong. Sementara sebuah gereja dilaporkan oleh media setempat telah membeli sebuah teater bersejarah.
"Investor terus menyuntikkan modal ke properti real estate komersial Singapura dengan harga saat ini," kata Chin. "Ketika berbicara tentang Hong Kong, investor menjadi berhati-hati — sebagian besar karena ketidakseimbangan permintaan dan penawaran saat ini, juga kekhawatiran terhadap pemulihan China."
Prospek kedua kota ini memiliki satu kesamaan: lingkungan penggalangan dana yang menantang di tengah kenaikan suku bunga. Tingkat kapitalisasi — tingkat pengembalian yang diharapkan dihasilkan dari properti — masih berada di bawah biaya pinjaman. Tingkat kapitalisasi saat ini untuk kantor Grade-A di Hong Kong berada di sekitar 2,8%, sedangkan di Singapura berada di 3,75%, menurut data terbaru dari CBRE.
Di tengah imbal hasil yang ketat dan biaya pinjaman yang tinggi, investor mencari cara untuk meningkatkan aset mereka atau berinvestasi di sektor alternatif yang memiliki imbal hasil lebih tinggi.
Hong Kong juga terhambat oleh perekonomiannya yang lesu. Aset en-blok yang disita, terutama yang sebelumnya dimiliki oleh pengembang-pengembang yang bermasalah di China, diperkirakan akan masuk ke pasar. Tetapi penjualan apa pun mungkin bergantung pada seberapa banyak bank bersedia memberikan pinjaman mengingat sentimen pasar yang lemah saat ini dan rasio loan-to-value (faktor yang digunakan pemberi pinjaman untuk membantu menentukan risiko pinjaman) yang tinggi, menurut perusahaan broker Savills Plc.
Singapura mungkin menemukan kenyamanan dalam posisinya sebagai surga kekayaan, kata Alan Cheong, direktur eksekutif riset di Savills Singapura. Akan tetapi ada tingkat transaksi dasar yang berasal dari keluarga kaya yang mencari diversifikasi dari aset dan negara yang lebih berisiko, katanya.
"Singapura memiliki titik penjualan unik itu."
(bbn)
