Skenario seperti ini tidak dapat dibayangkan oleh para tuan tanah di Amerika Serikat, di mana penyewa kantor terpaksa mengurangi ruang atau pindah karena karyawan menjadi enggan untuk masuk.
Pemilik properti sedang berjuang untuk tetap bertahan karena suku bunga yang lebih tinggi makin menekan margin. Harga perkantoran di AS pun diperkirakan akan anjlok, dan pasar real estat komersial akan menghadapi penurunan setidaknya dalam sembilan bulan lagi, menurut survei terbaru yang dilakukan oleh Bloomberg.
Ironisnya, investor Korea adalah salah satu pihak yang paling terdampak oleh keruntuhan pasar global. Dana pensiun, perusahaan asuransi, dan manajer aset menggelontorkan miliaran dolar ke properti di luar negeri tepat sebelum pandemi menurunkan nilainya, sehingga meningkatkan risiko krisis kredit.
Di Korea Selatan, pasar berkembang pesat karena perpaduan unik antara faktor penawaran dan permintaan, preferensi budaya, dan ketahanan ekonomi. Tingkat kekosongan di ibu kota hanya sebesar 1,7% pada kuartal ketiga, dibandingkan dengan rata-rata 19% di Asia, menurut data dari CBRE Group Inc.
Kantor di Seoul mengalami kekurangan pasokan sejak 2021, dengan hanya separuh dari jumlah yang tersedia secara historis, menurut Claire Choi, kepala penelitian Korea di CBRE.
Dia memperkirakan kekurangan pasok ini akan berlangsung hingga 2025, ketika proyek-proyek baru yang sedang dibangun akan mulai beroperasi, dan harga sewa akan tumbuh dari tahun ke tahun sekitar 15% pada 2023.
Pembatasan pembangunan kembali yang diberlakukan oleh pemerintah beberapa tahun lalu dan gangguan rencana pembangunan akibat pandemi telah berkontribusi pada kurangnya pasokan, menurut CBRE.
Sementara itu, permintaan akan perkantoran tetap stabil berkat kuatnya perekonomian domestik. Perekonomian Korea mencatat pertumbuhan selama sebagian besar pandemi ini karena kuatnya pasar luar negeri untuk produk-produknya termasuk microchip dan mobil.
Sekitar 80% penyewa di pasar komersial adalah perusahaan lokal, sehingga meskipun perusahaan asing melakukan pengurangan, kebutuhan akan ruang secara keseluruhan tetap ada.
“Ini adalah masalah budaya,” kata Choi. Tren bekerja dari rumah yang telah menyebabkan kekosongan kantor di banyak negara Barat tidak terjadi di Seoul, atau di sebagian besar negara Asia. “Kalau disuruh kembali ke kantor, kami akan kembali ke kantor.”
Tanda lain dari penderitaan penyewa di pasar perkantoran Seoul, dengan adanya proyek pembangunan kembali dan penjualan menara baru-baru ini yang memaksa perusahaan keluar dari tempat kerja aslinya, cabang asuransi BNP Paribas SA dan Salesforce Inc. harus mencari kantor baru di pasar yang sangat kompetitif.
Kurangnya pasokan ruang perkantoran di pasar juga mendorong penjualan menara-menara tersebut.
“Korea mungkin merupakan pasar perkantoran dengan kinerja terkuat di dunia selama dua tahun terakhir,” kata Calvin Chou, co-chief investment officer dan kepala Invesco Real Estate di Asia Pasifik.
Meskipun biaya pinjaman umumnya lebih tinggi daripada imbal hasil sewa pada umumnya sebesar 4% — alasan utama mengapa pembelian kantor jarang terjadi di banyak belahan dunia saat ini — Invesco masih menerima penawaran kompetitif dalam penjualan menara perkantoran 17 lantai di Gangnam baru-baru ini.
Perusahaan AS tersebut akhirnya menjual aset tersebut seharga US$385 juta, hampir dua kali lipat harga pembelian awal pada 2017.
“Ketika rekan-rekan saya di AS dan Eropa melihat berita utama tersebut, mereka terkejut,” kata Chou tentang harganya. “Ini menunjukkan bahwa pasar Asia beroperasi dengan sangat berbeda.” Dan hal ini juga mencerminkan bahwa investor memperkirakan hasil sewa dan pendapatan di Korea akan tumbuh seiring berjalannya waktu, tambah Chou.
(bbn)
