Terpukulnya pasar properti akibat sentimen Meikarta juga diakui Sekretaris Jenderal DPP Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi) Daniel Djumali. “Memang Meikarta memukul pasar apartemen, karena Meikarta banyak serap konsumen masuk. Efeknya pasar apartemen susah sekali bergerak, kecuali [apartemen] premium atas sekali,” paparnya.
Direktur Sales & Marketing PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) Lilia Sukotjo menambahkan, berkaca pada banyaknya kasus-kasus keterlambatan serah terima oleh developer, kini konsumen semakin bijak dalam memilih properti yang diinginkan.
“Pasar [properti] masih besar, bahwa ada satu dua kasus [membuat] orang Indonesia tambah pintar. Orang melihat siapa pengembangnya, masa depannya bagaimana. Jadi orang lebih hati-hati, tidak seperti dulu, senang ambil, sekarang lebih bertanya macam-macam,” ucap dia. Apalagi, bagi Lilia, kemampuan membeli calon konsumen properti masih cukup tinggi.
Industri properti, lanjut Lilia, masih punya prospek baik. Ini terlihat dari angka penjualan properti Alam Sutera yang masih mengalami pertumbuhan. Alam Sutera merupakan salah satu developer dengan segmen menengah, menengah atas dengan proyek yang tersebar di Serpong, Kota Tangerang Selatan, Kota Tangerang, hingga Sawangan, Kota Depok.
Optimisme serupa disampaikan Wakil Ketua Umum REI Raymond Arfandy. Kasus Meikarta, tegas Raymond, tidak bisa diseragamkan berlaku juga untuk seluruh developer di Indonesia. “Masih ada demand karena perumahan adalah kebutuhan dasar masyarakat,” papar dia.
Raymond mengatakan, tantangan industri properti tahun ini justru ada pada proyek perpindahan Ibu Kota Negara (IKN) dari Jakarta ke dua wilayah di Pulau Kalimantan, yaitu Kabupaten Kutai Kartanegara dan Kabupaten Penajam Paser Utara. Akan ada risiko kelebihan pasokan unit properti di Jakarta.
Konsumen yang sudah memiliki aset properti di Jabodetabek, sebagai tempat transit berbisnis atau melakukan agenda pertemuan dengan pemerintah, memilih untuk pindah. “Orang yang sebelumnya ada kebutuhan di Jakarta, sampai bikin kantor, akan hilang. Properti di Jawa, khususnya Jakarta hilang, namun terbuka [peluang] di ibu kota baru,” ucap Raymond.
IKN, sebagai proyek infrastruktur terbesar pemerintahan Presiden Joko Widodo, memang bagai pedang bermata dua. Nawir menjelaskan, properti di Jakarta akan kehilangan permintaan.
“Satu sisi membuka peluang pembukaan lahan baru untuk pengembangan, ada peluang ekspansi. Sisi lain mengancam Jabodetabek. Kalau terjadi perpindahan [pusat ibu kota], market di sini akan berkurang. Supply market banyak ditinggalkan oleh orang. Investor atau orang Pemda punya unit di Jakarta sebagai rumah transit, akan pindah [ke Kutai Kartanegara dan Penajam Paser Utara]. Apartemen baru relatif akan sedikit, kecuali spesifik di kelas premium, ya,” ucap Nawir.
Tantangan suku bunga juga akan lebih memengaruhi pergerakan industri properti sepanjang tahun in. Tren kenaikan suku bunga oleh bank sentral AS (The Fed) akan menekan Bank Indonesia (BI) untuk melakukan kebijakan yang sama. Sampai saat ini BI masih menahan suku bunga acuan BI 7-Day Reverse Repo Rate (BI7DRRR) dan tetap berada di level 5,75%.
Bagi Nawir, perbankan masih menahan kenaikan suku bunga KPR dengan mempertimbangkan risiko besar kredit macet dari nasabah mereka. “Melihat kredit retail kalau dinaikkan akan jadi NPL. Jadi bank mencoba menahan diri,” ucap dia. Namun bunga KPR akan terdampak jika bank sentral Indonesia mengambil kebijakan menaikkan interest rate-nya. “Bank Indonesia juga ke depan akan mengimbangi Amerika. Kalau di Amerika masih berkepanjangan, mau tak mau Bank Indonesia akan ikut, dan [bunga] KPR baru akan mengikuti semester berikutnya,” kata dia.
Penjualan Properti Masuk Fase Turun
Hasil survei Bank Indonesia pertumbuhan penjualan properti residensial pasar primer melambat. Memang masih terjadi pertumbuhan pada level 4,54% (yoy) pada kuartal IV tahun lalu. Bandingkan dengan kuartal sebelumnya yang mencatat pertumbuhan 13,58% (yoy). Tertahannya penjualan properti pasar primer disokong oleh tipe rumah menengah, yang susut 18,8%.
Memang tipe rumah kecil dan besar masih mengalami pertumbuhan, masing-masing 14,4% (yoy) dan 17,28% (yoy), namun melambat. Pada periode sebelumnya kenaikan penjualan tipe rumah kecil mencapai 30,7% dan tipe rumah besar 19,73%. Dalam survei tersebut disebutkan terdapat lima faktor utama pertumbuhan penjualan properti melambat, yaitu:
- Kenaikan harga bangunan
- Masalah birokrasi perizinan
- Tingkat bunga KPR
- Uang muka yang tinggi saat mengajukan KPR
- Aturan perpajakan
Sekjen Apersi Daniel Djumali, menyampaikan di awal pandemi Covid-19, penjualan properti khusus segmen masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) mengalami penurunan 10%-20%. Penurunan lebih dalam terjadi pada segmen non-MBR, diperkirakan Daniel mencapai 30%.
Masih dalam periode yang serupa, harga properti juga mengalami peningkatan. Faktor utama kenaikan harga adalah inflasi bahan bangunan.
Harga besi beton, kata Daniel, yang mengalami kenaikan paling signifikan. “Harga material besi beton sepanjang 2020 hingga 2021, sudah 120%, memang di tahun 2022 ada penurunan harga besi beton, tapi kalau dihitung keseluruhan tetap tinggi.
Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) kuartal IV-2022 naik 2% (yoy). Angka ini lebih tinggi dibandingkan pada kuartal sebelumnya, 1,94% (yoy). Hasil survei menunjukkan, semua tipe rumah naik dengan kenaikan tertinggi adalah rumah tipe menengah. Tiga kota dengan kenaikan IHPR tertinggi adalah Balikpapan, Batam, dan Palembang.
Pembelian Properti Mayoritas Masih via KPR
Konsumen di Indonesia masih dominan memanfaatkan pinjaman bank atau KPR sebagai skema pembayaran properti residensial. Sampai dengan akhir tahun lalu, hasil survei membuktikan, 75% responden memilih pembiayaan via kredit dalam transaksi pembelian. Hanya 6,7% konsumen properti yang memilih pembayaran tunai. Sisanya sekitar 18,2% memanfaatkan skema tunai bertahap.
Dominasi transaksi via KPR inilah yang menyebabkan pergerakan suku bunga bank sentral menjadi perhatian para ‘pejuang KPR’. “Soal bunga, end user akan fokus selalu pilih suku bunga [KPR] yang paling rendah. Sementara pengembang tidak terlalu. Selama proyek bagus, harga bagus, penjualan cepat, itu yang lebih penting,” tambah Raymond.
Sementara bagi developer, pembiayaan perbankan bukan jadi opsi utama. Mayoritas modal membangun masih didapat dari dana internal, berdasarkan survei pembiayaan properti residensial dengan rasio 72,5%. Sisanya 7,39% dana developer didapat dari konsumen, dan 26,9% baru datang dari pinjaman perbankan.
Menakar Saham-saham Properti di BEI
Berdasarkan catatan Bloomberg, 75 emiten properti dan real estate yang tercatat di Bursa Efek Indonesia (BEI) memiliki nilai pasar (market cap) mencapai Rp 223,98 triliun. Posisi lima besar ditempati PT Metropolitan Kentjana Tbk (MKPI) sebesar Rp 27,5 triliun, PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) Rp 21,58 triliun, dan PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) Rp 19,69 triliun. Dua sisanya adalah PT Maha Properti Indonesia Tbk (MPRO) Rp 17,8 triliun, dan PT Ciputra Development Tbk (CTRA) Rp 17,3 triliun.
Metropolitan Kentjana mencatatkan kenaikan laba pada kuartal III-2022. Hal ini tercermin dari laporan kinerja keuangan dimana terjadi kenaikan dari Rp 159,4 miliar menjadi Rp 476,9 miliar. Hal ini ditopang oleh kenaikan pendapatan atas penjualan properti perseroan sebesar 52,2% dari Rp 908,4 miliar menjadi Rp 1,38 triliun. Harga saham MKPI kini berada pada level Rp 29.000/lembar, dan sempat berada pada Rp 39.300 pada 9 Januari lalu.
Pakuwon Jati per akhir September 2022 menghasilkan laba Rp 1,19 triliun, naik 65,18% dari posisi sebelumnya Rp 721,97 miliar. Pendapatan emiten pemilik mal Kota Kasablanka dan Gandaria City ini tercatat Rp 4,49 triliun, naik 18,6% dibandingkan periode sebelumnya Rp 3,78 triliun. Harga saham PWON kini berada pada level Rp 458/lembar dan pernah berada pada level tertingginya dalam setahun di posisi Rp 550/lembar.
Penurunan laba justru terjadi pada Bumi Serpong Damai. Laporan keuangan kuartal III lalu memperlihatkan laba pengembang BSD City ini turun 1,33% dari Rp 930,7 miliar menjadi Rp 918,3 miliar. Sejatinya pendapatan perseroan naik 38,2% menjadi Rp 7,1 triliun dari posisi sebelumnya Rp 5,1 triliun. Namun karena rugi kurs yang cukup dalam, sekitar total Rp 349,5 miliar membuat kinerja BSDE menjadi negatif. Harga saham BSDE hari ini mengalami kenaikan 10 poin (1,08%) menjadi Rp 940/lembar.
Maha Properti Indonesia juga mengalami kinerja buruk, dengan mencatatkan rugi bersih Rp 23 miliar di kuartal III-2022. Rugi perseroan memburuk dibanding tahun sebelumnya yang tercatat Rp 9,45 miliar. Pendapatan MPRO drop dari Rp 54,1 miliar menjadi Rp 13,5 miliar. Dari sisi saham, harga MPRO tergolong naik sepanjang satu tahun terakhir. Kini MPRO bertengger pada posisi Rp 1.795/lembar. Tahun lalu saham MPRO masih diperdagangkan pada kisaran Rp 870/lembar, bahkan terendah di Rp 680/lembar.
Kinerja keuangan Ciputra Development tercatat lebih baik dengan raihan laba yang diatribusikan kepada pemilik entitas induk sebesar Rp 1,52 triliun. Pendapatan perseroan naik Rp 510 miliar dibandingkan periode sebelumnya, Rp 1,01 triliun. Pendapatan juga bergerak seirama dengan laba, yakni bertumbuh dari Rp 6,64 triliun menjadi Rp 7,22 triliun. Saham Ciputra Development kini berada pada posisi Rp 940/lembar, dengan kenaikan harian 5 poin atau 0,53% dibandingkan harga penutupan Rabu kemarin.
(wep/hps)
