Ekonom Mohammed El-Erian memprediksi, bunga KPR Amerika berpeluang menembus 8% dalam waktu dekat. Perkiraan itu tidak terlepas dari terus melesatnya tingkat imbal hasil US Treasury yang terpantik kebijakan Federal Reserve.
Pada pengumuman hasil FOMC Kamis dini hari kemarin, bank sentral paling berpengaruh di dunia itu menegaskan akan mempertahankan kebijakan bunga tinggi lebih lama dengan tersisa satu kali lagi kenaikan bunga acuan tahun ini. Untuk 2024, bunga acuan Amerika diperkirakan masih berada di kisaran 5,1%, lebih tinggi ketimbang proyeksi terakhir yang dirilis Juni lalu.
Semakin mahalnya bunga pinjaman rumah di Negeri Paman Sam pada akhirnya memengaruhi daya beli masyarakat. Laporan yang dirilis oleh National Association of Realtors, seperti dikutip oleh Bloomberg News, menyebut, penjualan rumah eksisting Amerika menurun menjadi 4,04 juta unit, terendah sejak Januari lalu.
Sebelumnya, penjualan rumah di negeri itu telah tergerus 2,2%. Pasokan rumah juga turun menjadi tinggal 1,1 juta rumah. Sementara pembeli rumah pertama mencapai 29% dari total penjualan di mana 27% merupakan transaksi tunai. Sedangkan pembeli rumah sebagai investasi mencapai 16% di bulan Agustus. Median harga rumah juga melesat 3,9% pada bulan lalu menjadi US$ 407.100 per unit.
Indonesia bagaimana?
Langkah bank sentral AS yang agresif mengerek bunga acuan sejak tahun lalu untuk menaklukkan lonjakan inflasi, telah menjadi headline di pasar keuangan setahun terakhir.
Pada akhirnya, langkah the Fed itu telah membuat gelombang bunga tinggi di seluruh dunia tak terkecuali Indonesia.
Selama periode Agustus 2022 hingga Januari lalu, Bank Indonesia telah mengerek bunga acuan 225 bps dan saat ini level BI7DRR telah bertahan di 5,75% selama delapan bulan berturut-turut.
Kenaikan BI7DRR otomatis telah mengerek bunga kredit perbankan, termasuk KPR.
Laporan Bank Indonesia kemarin mencatat, bunga kredit perbankan di Indonesia mencatat kenaikan terbatas.
Bunga kredit baru melanjutkan tren peningkatan dari 9,94% menjadi 10,17% atau naik 23 bps month-to-month. "Peningkatan bersumber dari komponen estimasi premi risiko yang besarnya tergantung dari penilaian bank terhadap risiko masing-masing debitur," jelas BI.
Tingkat bunga kredit baru rata-rata bergerak tiga bulan meningkat 12 bps dari 9,75% menjadi 9,88%.
"Sejak peningkatan BI7DRR pada Agustus 2022, bunga kredit baru naik dari 9,11% menjadi 10,17% atau 106 bps yang terjadi di hampir semua kelompok bank terutama bank asing dan bank BUMN yang masing-masing naik 53 bps dan 40 bps," jelas Bank Indonesia, dikutip Jumat (22/9/2023).
Komponen Suku Bunga Dasar Kredit terdiri atas Harga Pokok Dana Kredit (HPDK), overhead cost dan margin keuntungan. Hasil asesmen Bank Indonesia, semua komponen SBDK itu tercatat bergerak stabil. HPDK sedikit menurun menjadi 3,34% per Juli lalu.
Namun, overhead cost mencatat kenaikan terbatas pada Juli lalu kini sebesar 3,2%. Sedangkan margin keuntungan terpantau stabil di kisaran 2,26%.
KPR termasuk jenis kredit konsumsi di mana menurut Statistik Perbankan, level bunga kredit konsumsi di Indonesia sejauh ini masih stabil di atas 10%. Per Juni, angkanya di 10,29%, tidak banyak berbeda dibanding Juni 2022 di kisaran 10,28%.
Melihat lebih detil ke individual bank, PT Bank Central Asia Tbk (BBCA) yang sejauh ini cukup dominan menjadi pilihan KPR masih mematok floating rate di angka 11%. Sementara bunga promo KPR BCA ditawarkan dengan berbagai bungkus gimmick mulai 2,75% untuk fix rate setahun untuk tenor KPR minimal 3 tahun.
Sementara level bunga KPR yang ditawarkan oleh PT Bank Tabungan Negara Tbk (BBTN), bank BUMN yang menjadi spesialis pasar perumahan, sejauh ini di kisaran 5,46% untuk fixed setahun dan 11,59% untuk masa bunga tetap 20 tahun, seperti dilansir dari informasi produk KPR BTN Platinum.
Adapun untuk produk KPR Tapera BTN mematok bunga tetap 5% untuk tenor pinjaman 30 tahun. Lalu, untuk KPR BTN Sejahtera, lini KPR bersubsidi skema FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan), mengenakan bunga 5% dengan genor 20 tahun di mana produk ini menyasar masyarakat berpenghasilan rendah.
Bunga KPR Indonesia masih lebih tinggi ketimbang Amerika di mana itu tidak bisa dilepaskan dari peringkat kredit RI yang lebih rendah sejauh ini. Sebagai gambaran, yield atau imbal hasil surat utang RI tenor 20 dan 30 tahun saat ini berada di kisaran 7%, atau berjarak sekitar 220 bps hingga 240 bps dibandingkan yield UST tenor sama kendati kini tingkat bunga acuan Indonesia hanya selisih 25 bps dengan bunga acuan Amerika.
Penyaluran KPR sejauh ini juga menjadi andalan perbankan dalam menggenjot performa pertumbuhan kredit di kala permintaan pembiayaan baru oleh korporasi masih lesu akibat pelemahan ekonomi global.
Laporan BI yang dirilis akhir Agustus lalu mencatat, pertumbuhan kredit properti pada Juli naik menjadi 9% dari 8,9% di bulan sebelumnya.
Penyaluran KPR dan KPA mencatat pertumbuhan 10,6% pada Juli. "Pertumbuhan KPR terutama disokong kenaikan penyaluran KPR tipe 22 sampai dengan 70," jelas Bank Indonesia.
Secara umum, kinerja kredit konsumsi di Indonesia masih mencetak pertumbuhan 9,4% pada Juli, terutama disokong oleh KPR, Kredit Kendaraan Bermotor dan Kredit Multiguna.
(rui/hps)
