Berkantor pusat di selatan Kota Foshan, Country Garden merupakan pengembang terbesar di China berdasarkan kontrak penjualan mulai 2017 hingga 2022. Namun tahun ini, perusahaan itu turun ke posisi keenam.
Operasi Country Garden difokuskan pada kota-kota kecil. Pembangunan tersebut berkembang lebih cepat dalam masa-masa baik namun lebih terdampak oleh kemerosotan perumahan dan perlambatan ekomi dibandingkan kota-kota besar seperti Beijing dan Shanghai.
Country Garden telah mengakui bahwa mereka tidak mengambil langkah-langkah secara tepat waktu untuk mengatasi perlambatan tersebut dan gagal menyadari risiko ketergantungannya yang besar pada pasar-pasar kelas bawah. Sementara itu, Chairwoman Country Garden Yang Huiyan yang pernah menjadi perempuan terkaya di Asia dicatat mengalami penurunan kekayaan menjadi US$5,7 miliar pada pertengahan September. Menurut Bloomberg Billionaires Index, angka tersebut turun dari puncaknya yang tercatat pada Juni 2021 sebesar US$34 miliar.
2. Seberapa besar utang Country Garden? Setara Evergrande?
Total utang Country Garden sebesar US$187 miliar per tanggal 30 Juni jauh lebih rendah daripada Evergrande yang mencapai US$328 miliar. Namun Country Garden memiliki empat kali lebih banyak proyek yang masih berjalan, yaitu 3.121 proyek, dibandingkan dengan rivalnya. Sehingga menurut Bloomberg Intelligence, kemungkinan besar kebangkrutan perusahaan tersebut akan memiliki dampak yang lebih besar dibandingkan kegagalan Evergrande pada akhir 2021.
Country Garden sejauh ini berhasil menghindari gagal bayar dengan mendapatkan dukungan dari kreditor untuk memperpanjang pembayaran obligasi tertentu.
3. Apa yang memicu ledakan properti di China?
Pada tahun 1998, China menciptakan pasar perumahan nasional setelah membatasi penjualan swasta selama beberapa dekade. Saat itu, hanya sepertiga dari penduduknya tinggal di kota. Angka ini meningkat menjadi dua per tiga, seiring dengan bertambahnya populasi perkotaan yang meningkat sebanyak 480 juta orang.
Eksodus dari pedesaan memberikan peluang komersial yang besar bagi perusahaan konstruksi dan pengembang. Uang mengalir masuk ke sektor properti ketika kelas menengah yang sedang berkembang memanfaatkan salah satu dari sedikit investasi aman yang tersedia. Hal ini mendorong harga rumah naik hingga enam kali lipat dalam 15 tahun.
Otoritas lokal dan regional yang mengandalkan penjualan tanah publik sebagai sumber pendapatan mereka mendorong lonjakan pembangunan. Hal ini juga membantu pemerintah pusat mencapai target tahunan pertumbuhan ekonomi mereka yang sering kali mencapai dua digit. Pada puncaknya, sektor ini secara langsung dan tidak langsung menyumbang sekitar seperempat dari output domestik dan hampir 80% dari aset rumah tangga.
Perkiraannya memang bervariasi. Namun jika dihitung dari rumah baru dan lama, ditambah inventaris, sektor ini bernilai sekitar US$52 triliun pada 2019, sekitar dua kali lipat ukuran pasar properti Amerika Serikat (AS)
4. Apa yang memicu penurunan pasar properti di China?
Kegilaan properti dipicu oleh utang karena para pengembang berlomba-lomba memenuhi perkiraan permintaan pada masa depan. Ledakan properti ini mendorong pembelian spekulatif dengan rumah baru yang dijual terlebih dahulu oleh pengembang semakin mengandalkan investor asing untuk mendapatkan dana.
Kewajiban yang tidak jelas menyulitkan penilaian risiko kredit. Spekulasi tersebut menyebabkan harga sangat mahal dengan rumah-rumah di kota-kota seperti Shenzhen menjadi kurang terjangkau dibandingkan dengan pendapatan lokal jika dibandingkan dengan London atau New York.
Sebagai tanggapannya, pemerintah pada tahun 2020 mengambil langkah untuk mengurangi risiko gelembung dan mengurangi kesenjangan yang dapat ditimbulkan oleh perumahan yang tidak terjangkau. Hal ini memicu krisis keuangan bagi pengembang yang diperparah oleh dampak dari langkah-langkah agresif yang dilakukan guna mengendalikan Covid-19.
Pada akhir 2021, Evergrande telah gagal bayar, diikuti oleh lonjakan tak terduga dalam gagal bayar di perusahaan pengembang lainnya. Kini, Country Garden telah memperingatkan tentang "ketidakpastian besar" mengenai kemampuannya untuk membayar obligasi. Jika perusahaan tidak bisa mendapatkan uang yang dibutuhkan untuk melanjutkan pembangunan, hal ini dapat berdampak pada 651.000 unit properti pra-penjualan.
5. Apakah pemerintah yang menyebabkan krisis ini?
Pejabat-pejabat negara sangat ingin mengendalikan utang di industri tersebut karena khawatir gagal bayar akan berdampak buruk pada sistem keuangan China. Pemerintah mulai mengencangkan pembiayaan baru untuk pengembang dan meminta bank-bank untuk melambatkan laju pemberian kredit pinjaman.
Metrik peminjaman baru yang diperkenalkan untuk perusahaan properti terbukti membawa perubahan besar. Dikenal sebagai tiga garis merah oleh media yang dikelola negara, mereka menerapkan metrik yang ketat pada rasio utang dan simpanan kas. Banyak perusahaan tidak dapat mematuhi peraturan baru karena keuangan mereka sudah terhimpit.
Namun pada awal 2023, pihak berwenang dikatakan sedang mempertimbangkan melonggarkan pembatasan tersebut. Hal ini sama seperti yang mereka lakukan pada akhir 2022 dengan penghentian pengendalian Covid yang ketat secara tiba-tiba.
7. Bagaimana pemerintah berusaha mengakhiri krisis ini? Apakah Country Garden akan diselamatkan?
Menghindari Lehman moment yakni merujuk pada ketika kegagalan bank Amerika Serikat (AS) pada tahun 2008 mengirimkan gelombang kejut ke pasar global adalah prioritas bagi pemerintah. Mereka telah mengumumkan langkah-langkah yang berfokus pada meningkatkan ekuitas, obligasi dan pembiayaan pinjaman bagi pengembang guna mengurangi krisis likuiditas.
Mereka diperbolehkan mengakses lebih banyak uang dari penjualan pra-penjualan rumah yang merupakan sumber dana terbesar dalam industri ini. Sebanyak 200 miliar yuan telah diberikan sebagai pinjaman khusus untuk menyelesaikan proyek-proyek perumahan yang terhenti.
Pemerintah telah menyesuaikan peraturan keuangan untuk mencoba menyetabilkan situasi. Hal ini memungkinkan bank sentral memberikan lebih banyak dukungan kepada pengembang yang mengalami kesulitan. Selain itu juga memerintahkan bank-bank untuk memastikan pertumbuhan baik dalam kredit pinjaman perumahan maupun pinjaman kepada pengembang di beberapa wilayah. Sementara lembaga keuangan telah menurunkan tingkat suku bunga mereka.
8. Apakah cara ini bisa berhasil?
Indeks harga rumah resmi menunjukkan langkah-langkah tersebut telah mencegah jatuhnya harga rumah baru. Namun para pelaku industri dan ekonom mengatakan, angka-angka tersebut kemungkinan tidak menunjukkan besarnya penurunan yang terjadi.
Data yang muncul dari agen properti dan penyedia data swasta memberikan gambaran yang lebih buruk. Dengan harga rumah yang sudah ada turun setidaknya 15% di kawasan-kawasan utama kota metropolitan seperti Shanghai dan Shenzhen, serta di lebih dari setengah kota level dua dan tiga di China.
9. Apa dampaknya bagi calon pembeli rumah?
Di seluruh China, jutaan kaki ukuran apartemen yang belum selesai dibangun telah dibiarkan terbengkalai. Para ekonom di Nomura International HK Ltd. memperkirakan pada pertengahan Juli bahwa pengembang China hanya menyelesaikan sekitar 60% dari rumah pra-jual dari tahun 2013 hingga 2021. (Perlindungan pembeli yang umum digunakan di luar negeri, seperti rekening escrow dan pembayaran angsuran, cenderung lemah di China.)
Para pertengahan tahun 2022, pemboikotan terhadap kredit pinjaman liar oleh pemilik rumah yang belum selesai telah menyebar ke lebih dari 300 proyek perumahan di sekitar 90 kota. Protes kemudian mereda. Akan tetapi dengan lebih dari 70% kekayaan masyarakat perkotaan di China disimpan dalam bentuk perumahan di beberapa wilayah negara namun banyak mata pencaharian yang dipertaruhkan. Ancaman kerusuhan juga masih mengintai.
--Dengan asistensi dari Alice Huang.
(bbn)
