Di situs webnya, perusahaan ini mengklaim memiliki lebih dari 1.300 proyek di 280 kota. Selama bertahun-tahun, perusahaan ini juga merambah ke berbagai bidang mulai dari kendaraan listrik hingga tim olahraga lokal. Perusahaan kemudian mengalami krisis likuiditas pada tahun 2020, dan merinci rencana untuk mengurangi sekitar setengah dari tumpukan utangnya senilai US$100 miliar menjelang pertengahan 2023. 

Namun, pasar perumahan China mulai melambat ketika regulator menindak peminjaman berlebihan. Masalah pendanaan lebih lanjut membuat saham dan obligasi perusahaan anjlok, dan setelah keterlambatan pembayaran pada beberapa obligasi dolar, perusahaan ini melewati batas waktu Desember 2021 untuk membayar dua kupon obligasi dolar. 

Sebuah "komite manajemen risiko" yang didominasi oleh pejabat negara segera dibentuk untuk mencegah kebangkrutan total dan membimbing restrukturisasi perusahaan.

2. Apa rencananya?

Rencana restrukturisasi yang dirilis pada Maret mengusulkan agar para investor obligasi Evergrande menerima surat utang baru yang jatuh tempo dalam 10-12 tahun, atau kombinasi utang baru dan instrumen terkait saham unit layanan properti, divisi kendaraan listrik (EV), atau perusahaan pengembang itu sendiri.

Sementara itu menurut pengacara Evergrande, perusahaan menyiapkan informasi baru untuk para kreditur, termasuk analisis pemulihan yang dilakukan oleh Deloitte. Pengacara mengatakan pemulihan rata-rata untuk obligasi Evergrande akan menjadi 22,5%, dibandingkan dengan 3,4% jika perusahaan tersebut di likuidasi.

3. Apakah pemegang obligasi memiliki kekuatan tawar-menawar?

Sejumlah investor asing merasa tidak ada gunanya mengajukan kasus mereka ke pengadilan China, mengingat keterlibatan pemerintah yang sangat besar. Awalnya, beberapa dari mereka mengkritik apa yang mereka sebut sebagai kurangnya keterlibatan perusahaan. Namun, pemegang obligasi mendapatkan pengaruh lebih besar pada Juni 2022 ketika seorang kreditur mengajukan gugatan untuk membubarkan Evergrande di Hong Kong.

Pengadilan tersebut mendesak perusahaan untuk menunjukkan bukti konkret terkait kemajuan dalam negosiasi utang untuk menghindari likuidasi. Evergrande mendapatkan persetujuan pengadilan untuk mengadakan pemungutan suara mengenai rencana restrukturisasi utang luar negerinya pada akhir Agustus 2023, tetapi kemudian menunda pertemuan tersebut hingga akhir September.

Evergrande mengungkapkan keinginan untuk membiarkan para kreditur mengevaluasi persyaratan proposal serta kembalinya perdagangan sahamnya pada 28 Agustus setelah terhenti selama 17 bulan.

4. Seberapa buruk keuangan Evergrande?

Hasil yang tertunda lama yang dirilis pada Juli memberikan petunjuk yang mencengangkan. Evergrande mengumumkan kerugian gabungan sebesar US$81 miliar untuk tahun 2021 dan 2022, merupakan kerugian tahunan pertama perusahaan sejak pencatatan saham pada tahun 2009. 

Pada paruh pertama tahun 2023, perusahaan mencatat kerugian sebesar US$4,5 miliar meskipun pendapatan meningkat. Sementara itu, tumpukan utang pengembang tetap tinggi, dengan total kewajiban sebesar 2,39 triliun yuan pada bulan Juni. 

Meskipun pinjaman hanya sedikit meningkat menjadi 625 miliar yuan pada bulan Juni, utang dagang dan utang lainnya kepada pihak-pihak termasuk pemasok naik menjadi 1 triliun yuan.

Menurut Bloomberg Intelligence, "Kekurangan uang tunai yang parah" yang dialami perusahaan mengancam penyelesaian rumah yang sudah dipesan senilai 604 miliar yuan, dan kerugian yang terus menerus akan memperparah kekurangan saham perusahaan.

5. Apakah angka-angka ini dapat diandalkan?

Prism, sebuah firma akuntansi kecil yang ditunjuk sebagai auditor Evergrande pada Januari, menambahkan disclaimer of opinion (tidak memberikan pendapat) pada laporan keuangan tahun penuh Evergrande untuk tahun 2021 dan 2022. Mereka mengatakan pihaknya tidak dapat memperoleh bukti audit yang cukup dan tepat. 

Prism tidak mengeluarkan kesimpulan tentang laporan pendapatan untuk paruh pertama tahun 2023, dengan alasan banyaknya ketidakpastian. Hasil ini membuat para pemegang obligasi luar negeri memikirkan masalah ini dengan serius.

6. Bagaimana kinerja bisnisnya?

Kegiatan di lokasi konstruksi Evergrande tampaknya kembali normal tahun ini. Dilaporkan media lokal, Chairman Hui Ka Yan mengatakan dalam pertemuan internal bulan Juli bahwa beberapa proyek "hampir mencapai selesai" untuk penyerahan. 

Proyek yang belum selesai sebagian besar berlokasi di kota-kota pedalaman seperti Kunming atau Guiyang. Pengembang ini tetap berada di bawah tekanan hukum, menghadapi 2.229 gugatan senilai 535 miliar yuan yang terkait dengan unit propertinya di China pada bulan Juni. 

Meskipun sahamnya kembali diperdagangkan pada bulan Agustus, penurunan 79% pada hari pertama perdagangan kembali menyusutkan nilai pasar menjadi sekitar US$600 juta dari puncaknya, lebih dari US$50 miliar pada tahun 2017. 

Namun, peringkat penjualan terkontrak Evergrande telah pulih, menjadi nomor 19 pada Juli dari sekitar 200 perusahaan. Namun tidak jelas berapa besaran kenaikan yang berasal dari penjualan properti, dengan potongan harga yang digunakan untuk melunasi pinjaman yang jatuh tempo dan produk investasi manajemen kekayaan yang dikenal sebagai WMP.

7. Apakah pemerintah masih dapat menyelamatkan Evergrande?

Prospek tersebut telah lama dianggap tidak mungkin dan semakin meredup ketika mantan gubernur Bank Sentral China, Yi Gang, mengatakan bahwa perusahaan akan ditangani dengan cara yang berorientasi pasar. 

Bailout penuh bisa mengesahkan jenis pinjaman yang sembrono, yang membuat perusahaan-perusahaan besar seperti Anbang Group Holdings Co. dan HNA Group Co. dalam masalah juga. Di sisi lain, membiarkan perusahaan sebesar Evergrande hancur total akan menyebabkan kerugian bagi banyak perusahaan lain serta calon pemilik rumah. Perusahaan konstruksi tersebut telah diinstruksikan oleh regulator China untuk memprioritaskan pembayaran kepada pekerja migran dan pemasok.

8. Bagaimana dengan sektor properti China lainnya?

Sektor tersebut tenggelam dalam perlambatan rekor, meredam pemulihan tahun ini di China. Setelah penurunan 28% dalam penjualan perumahan di seluruh negeri pada tahun 2022, pemulihan di awal tahun ini terhenti pada pertengahan tahun. 

Nilai rumah kembali turun di kota-kota besar dan kecil, dan investasi properti berkontraksi lebih tajam dalam tujuh bulan pertama. Pengembang swasta besar lainnya, Country Garden Holdings Co., telah bergerak mendekati ambang gagal bayar (default) yang bisa lebih buruk dari Evergrande. 

Dan ada kekhawatiran bahwa krisis ini meluas ke pengembang-pengembang milik negara, yang sebagian besar telah memperingatkan tentang kerugian yang semakin meluas. Risiko juga menyebar ke sektor keuangan, di mana perusahaan-perusahaan yang memiliki eksposur besar terhadap real estat gagal bayar sejumlah produk investasi.

9. Apa yang telah dilakukan pemerintah?

Badan pembuat keputusan tertinggi Partai Komunis China yang berkuasa, Politburo, mengisyaratkan lebih banyak dukungan bagi sektor properti pada pertemuan pertengahan tahun. Pernyataan mereka terkait properti, yang menyumbang hingga 20% dari PDB setelah sektor terkait ditambahkan, lebih lunak dibandingkan pertemuan sebelumnya. 

Mereka juga telah menghilangkan slogan khas Presiden Xi Jinping, yang mengatakan "rumah adalah untuk tempat tinggal, bukan untuk spekulasi", untuk pertama kalinya dalam beberapa tahun. Otoritas China pada Agustus mengumumkan pelonggaran lebih lanjut terhadap kebijakan hipotek di kota-kota besar, termasuk memberikan kelonggaran pada pemerintah daerah dalam menghapus aturan yang mendiskualifikasi orang-orang yang pernah memiliki hipotek, bahkan jika telah sepenuhnya dilunasi, untuk dianggap pertama kali membeli rumah.

10. Siapa Hui Ka Yan?

Ketika Presiden Xi Jinping memperingati seratus tahun berdirinya Partai Komunis pada tahun 2021 dengan pidato yang memproklamirkan kebangkitan tak terhentikan negaranya, pendiri Evergrande, Hui Ka Yan, hadir mengikuti perayaan di Lapangan Tiananmen. Hui, yang lahir dalam kemiskinan sebagai anak seorang penebang kayu, telah menjadi anggota Partai Komunis selama lebih dari tiga dekade. 

Dia telah berinvestasi di sektor-sektor yang mendapat dukungan dari para pemimpin tertinggi, termasuk kendaraan listrik (EV) dan obat tradisional China. Hui juga dikenal sebagai dermawan terkemuka, meskipun kekayaan pribadinya mengalami penurunan. Akuisisi tim sepak bola lokal Guangzhou F.C. oleh Evergrande menunjukkan minatnya yang sama dengan Xi pada olahraga tersebut.

Pada akhirnya, ikatan politik tersebut tidak cukup untuk mencegah Evergrande gagal bayar. Hui dikatakan telah meminta cuti pribadi dari Konferensi Konsultatif Politik Rakyat China pada 2022. Langkah ini bertujuan untuk mengatasi risiko yang dihadapi oleh Evergrande.

(bbn)