Penjualan tersebut dilihat sebagai penyebab naiknya harga jual rata-rata apartemen di Tokyo sebanyak dua kali lipat dari tahun ke tahun pada Maret. Kenaikan harga tercatat moderat sejak saat itu, tapi berdasarkan keterangan Institut Ekonomi Real Estat kenaikan harga sekitar 60% pada April, dan 48% pada Mei.
"Pasar di sini masih sangat kekurangan pasokan. Itu sebabnya muncul permintaan yang kuat," kata Tetsuya Kaneko, kepala penelitian di perusahaan real estate Savills. "Selain itu, dibukanya kembali perbatasan sangat membantu."
Orang-orang kaya Jepang, yang mencari privasi dan dibantu oleh bankir swasta, kerap beralih ke transaksi properti yang dijual tanpa iklan atau pemasaran ke publik. Dengan apartemen kelas atas yang baru, pengembang cenderung menyembunyikan detail soal harga. Akan tetapi, harga tinggi dari properti yang besar dan mewah tidak akan menjadi rahasia untuk waktu yang lama.
Akhir tahun ini, Mori Building Co. akan menyelesaikan proyek Azabudai Hills di dekat distrik Roponggi. Dari 1.400 unit apartemen mewah, 91 merupakan hunian bermerek Aman. Dilaporkan oleh Savills, ebuah unit penthouse di sebuah gedung apartemen 64 laintai dilaporkan telah terjual sekitar 20 miliar yen, harga tertinggi yang pernah tercatat untuk sebuah apartemen di Jepang.
Untuk jutawan dengan anggaran yang lebih sederhana, Toranomon Hills Residential Tower, apartemen lain yang dikembangkan oleh Mori, bisa menjadi pilihan. Seorang makelar mengatakan apartemen tersebut memiliki satu unit dengan tiga kamar tidur yang menawarkan pemandangan Menara Tokyo, dijual kembali seharga 890 juta yen.
Mori mempelopori pengembangan properti serba guna yang luas di pusat kota Tokyo. Proyek Ropponggi Hills, yang dibuka pada 2003, dianggap memperkenalkan daya tarik bangunan tinggi kepada orang kaya di Jepang. Secara tradisional, banyak dari mereka yang menghindari properti mencolok dan lebih memilih properti yang tenang dan berdiri sendiri di distrik barat Tokyo.
Mereka yang menginginkan properti di kota lebih sering memilih rumah yang tersembunyi di lingkungan yang relatif tenang dan kuno seperti Hiroo dan Azabu, dibandingkan apartemen di area pusat bisnis. Pergeserannya lambat, tetapi Savills mengatakan konsentrasi rumah eksekutif telah berpindah dari lingkungan luar ke area padat seperti Shinjuku dan Roppogi.
Salah satu perubahan, kata pakar dan eksekutif industri, adalah munculnya pengusaha teknologi muda yang memperkenalkan perusahaan mereka ke publik dalam beberapa tahun terakhir. Pembeli perumahan Azabudai yang dikembangkan oleh Mori biasanya pendiri perusahaan berusia 40 hingga 50-an tahun, seperti yang disampaikan Kosei Ajima kepala promosi bisnis perumahan perusahaan tersebut. Sementara beberapa orang membayar tunai, sikap pelonggaran Bank Sentral Jepang yang berkepanjangan berarti biaya pinjaman minim.
Broker ini juga menyebut peningkatan permintaan dari pembeli luar negeri karena mereka melihat Jepang sebagai tempat yang stabil dan menarik untuk rumah kedua. Salah satunya adalah Jack Ma, pendiri China Alibaba Group Holding Ltd. yang menghabiskan lebih banyak waktu di Jepang setelah mengkritik regulator China pada 2020.
Post Lintel Investment Management, perusahaan real estat yang berbasis di Tokyo, mengalami peningkatan transaksi perumahan mewah sekitar 40% dalam dua tahun terakhir. Klien bernilai tinggi dari Hong Kong, Singapura, dan Taiwan sedang berusaha mendiversifikasi aset mereka dan berlindung dari meningkatnya ketegangan geopolitik di sekitar China, seperti yang disampaikan oleh direktur eksekutif Joey Yang.
Banyak dari pembeli kaya di Asia membayar secara tunai atau dengan mendapatkan pinjaman berbunga rendah dari bank asing yang memiliki cabang lokal. Broker mengatakan ada sedikit pembatasan kepemilikan properti asing di Jepang, dan yen yang lemah membuat diskon menjadi lebih besar.
"Yen sedang murah dan akan tetap seperti itu. Iklim politik di China dan Hong Kong membuat banyak orang mengalihkan uang mereka, dan lihat saja pajak yang dikenakan oleh Singapura pada pembeli asing," kata Zoe Ward, CEO Japan Property Centrak KK, broker yang melayani klien asing.
Meskipun definisi real estat mewah berbeda di setiap negara, di Jepang, istilah tersebut biasanya berlaku untuk apartemen dengan luas lebih dari 100 meter persegi. Akan tetapi, unit berukuran lebih kecil seharga beberapa juta dolar masih bisa disebut sebagai properti mewah jika bangunannya dilengkapi dengan fasilitas seperti pusat kebugaran dan layanan pramutamu. Properti super-prima mengacu pada tempat tinggal yang lebih eksklusif, yang melayani orang yang sangat kaya dan biasanya dijual seharga lebih dari US$10 juta.
Terlepas dari golongannya, apartemen mewah di Tokyo dipandang lebih terjangkau daripada apartemen-apartemen lain yang sebanding di kota-kota global lainnya. Berdasarkan laporan kekayaan tahunan Knight Frank pada 2023, calon pembeli dengan uang satu juta dolar dapat membeli real estat utama dua kali lebih banyak di Tokyo daripada di New York, juga tiga kali lebih banyak daripada Hong Kong.
Inflasi Jepang, yang meningkat setelah bertahun-tahun mengalami deflasi dan pertumbuhan ekonomi yang lesu, juga memperkuat pasar real estat di belakang biaya tenaga kerja dan bahan baku yang lebih tinggi. Menyusul penggelembungan harga aset di Jepang pada tahun 1990-an, properti biasanya mulai terdepresiasi setelah dijual.
Namun kenaikan harga aset baru-baru ini artinya apartemen mulai mempertahankan atau meningkatkan nilainya. Yang dari Post Lintel, yang juga membeli apartemen di Tokyo sebagai investasi pribadi, berpendapat bahwa unit mewah yang dia beli pada tahun 2020 nilainya hampir dua kali lipat lebih tinggi, diihat dari penjualan properti serupa baru-baru ini.
Tren tersebut berarti perubahan besar dalam pola pikir calon pembeli, yang kini dihadapkan pada rasa takut akan ketertinggalan. Yukiko Takano, salah satu penasihat real estat di List Sotheby's International Realty, mengatakan semakin banyak orang mulai melihat properti sebagai investasi yang layak dan berpotensi menguntungkan.
"Saya rasa Jepang akhirnya menyadari bahwa real estat adalah komoditas," katanya.
--Dengan asistensi dari Jane Pong.
(bbn)
